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东方地产:看好积极发展增值服务业务的物管龙头

发布时间:2017-07-26 07:20 来源:未知|作者:admin 阅读次数:

  2014年以来,物管行业龙头企业彩生活、中海物业、绿城服务先后于港股上市,随着物管行业整体市场化程度的提高,企业也希望通过资本市场的力量来助力自身发展。我们通过分析当前行业内企业的两种不同发展径,剖析其内在原因,并展望行业未来的发展格局。投资者关注相关投资机会。

  物管服务业务收入仍为企业主要收入来源,随管理面积扩张而快速增长,毛利率逐年下降。2016年物管行业百强企业全年实现营业收入均值6.3亿元,同比增长16.1%。其中基础物业服务收入均值5.2亿元,同比增长15.3%,业绩贡献度达82.7%。物业服务业务收入快速增长的核心因素在于管理面积的扩张。由于管理成本尤其人力成本逐年上升,物管业务的毛利率逐年下降。

  增值业务毛利率较高,利润占比逐年提高。近年来,龙头物管企业积极发展增值业务。由于增值业务的毛利率普遍较高,加之规模的快速发展,使得增值业务的净利润占比逐年提高,从2011年的56.0%提高到了2015年的68.9%。增值业务的快速发展,帮助物管企业突破原有利润瓶颈,打开新的盈利增长空间。

  项目获取能力决定企业发展策略,更看好积极发展增值服务业务的企业。企业的项目获取要由地产母公司开发能力、公司良好的品牌声誉和兼并收购能力来衡量,企业可通过衡量自身项目获取能力来选择合适的发展策略发挥竞争优势。专注于物管业务的企业,依靠不断获取优质的项目能使企业经营情况保持稳定增长;而发展增值业务的企业得益于增值服务市场的供需错配,未来企业营收和利润都有望迎来爆发式的增长。

  由于增值服务业务的高增长性和更大的业绩弹性,我们看好积极发展增值服务业务的物管企业。推荐增值业务转型的领头羊彩生活买入),关注积极参与增值业务转型的传统龙头企业绿城服务(2869.HK,未评级)和较稀缺的综合性物管龙头企业中海物业(2669.HK,未评级)。

  我国的物业管理行业大致经历了起步探索、规范化发展和法制化市场化发展三个阶段。第一阶段:从1981年3月至1994年,其标志性事件为深圳市成立国内第一家物业管理公司,此阶段以房管所向物业管理公司转型为主,是我国物业管理的起步、探索阶段。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理行业开始进入规范化发展阶段。其间,物业管理立法显著加快,同时物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业达12000余家,从业人员近200万。第三阶段:1999年至今是我国物业管理行业大力完善法制化和市场化发展的重要阶段。2003年出台的里程碑式的《物业管理条例》以及后续一系列的配套法律法规,极大的加速了物管行业的规范发展。

  据国家统计局数据显示,2012-2016年连续五年全国房屋竣工量高达10亿平方米左右。截至2015年底,全国物业管理面积约为174.5亿平方米,相比2012年的145.3亿平方米增长了约20.1%。此外,越来越多的地区开始推行物业管理全覆盖,大量住宅区逐步引入物业管理,增量房、存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间。我们预计至2020年,全国物业管理面积将达到229.1亿平方米,行业规模增长前景广阔。

  住宅类物业管理面积增长迅速,成为规模最大的管理业态。根据中国指数研究院数据,作为行业代表的百强企业2015年的住宅物业管理面积总量达到35.5亿平方米,同比2014年的22.1亿平方米大幅增长60.1%;横向比较其他物管业态,办公物业、工业物业和商业物业的管理面积分别仅为4.4亿平方米、2.2亿平方米和2.0亿平方米。因此,住宅类物业无论从规模体量还是其增长速度来看,都已成为行业最重要的管理业态,而住宅类物管市场也将成为物管企业竞争最为激烈的市场。

  房地产开发商物管子公司占比超8成,“建管一体化”成为我国物管行业特色。物业管理公司是指由专业技术人员和管理人员组成,依照《公司法》组建,由工商行政管理机关登记批准,具有法人资格并取得了《物业管理企业资质证书》的经济实体。目前我国的物管公司按照服务业态分类可分为住宅物业管理公司、商业物业管理公司和综合性物业管理公司3类。按公司性质分类可分为地产开发商子公司、物业公司、房管所转型物管公司和自治型物业公司4类,其中又以地产开发商子公司为主,占比超过80%。地产开发商子公司依托于母公司,拥有天然的获取管理项目的优势,代表企业有万科物业、绿城物业等。

  “建管一体化”形成的主要原因是我国在房地产市场化刚刚启动时,消费者和开发商对物业管理都没有形成准确的认识。为了避免楼盘陷入无人管理的状态,时任主管部门于1994年3月颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。办法中明确了房地产开发商在出售住宅前,必须选聘物业管理公司承担开发项目的管理,在物业管理公司进驻项目管理前,开发商应当负责对其开发项目进行管理。而彼时几乎没有专业的物业管理公司,于是房地产开发商纷纷成立自己的物业管理子公司,遂形成了“建管一体化”的行业格局。

  我国物管行业高度分散,根据中国指数研究院数据,截止2016年我国约有10万家物管企业。而近年来的数据显示,行业集中度有所提升:作为物管行业代表的百强企业,其2016年管理面积的市场份额达29.4%,较2014年(19.5%)提升近10个百分点。而可视为物管行业龙头的综合实力TOP10企业更是通过内生全委增长及外延兼并收购,快速抢占行业市场份额。TOP10企业在行业内的领先优势正在逐步扩大,其优势主要体现在:管理规模、管理能力、兼并收购能力和成本控制能力4点。

  管理规模领先:我们认为管理面积和管理项目数直接体现了物管企业的管理规模。就管理面积而言,2015年综合实力TOP10企业管理面积均值达平方米,同比大幅增长74.8%,增速是TOP11-100企业的2.0倍。TOP10企业平均管理项目744个,同比增长61.7%,增速为TOP11-100企业的3.3倍。

  管理能力卓越:我们认为物管企业的管理要体现在平均物业管理费、物业费收缴率、项目续约率3点上。2015年服务质量TOP10企业物业费均值为每月4.92元/平方米,较2014年提升9.6%,高于百强企业平均物业费15个百分点;TOP10企业物业费收缴率均值由2014年的95.4%上升至96.0%,同向比较百强企业2014年的93.0%和2015年的94.1%均有明显的优势;而在管项目的续约率由2014年的99.1%上升到2015年的99.6%,也高于百强企业的同期平均续约率。

  兼并收购能力出众:我们认为兼并收购能力的优势主要体现在利用规模效应并购大体量标的和小股操盘共同管理2方面。TOP10企业由于其强大的融资能力和规模效应,能够进行大体量的兼并收购。例如彩生活在2015年以3.3亿元并购深圳开元国际物管公司100%股权,并购面积达3170万平方米,占彩生活总管理面积的10.5%;2016年8月彩生活又与母公司花样年集团组成联合体通过并购基金收购了同为TOP10企业的万达物业,首批确权管理面积达2552万平方米。此外,多家TOP10企业已开始尝试小股操盘、共同管理的全新兼并模式,例如万科物业入股卓宏物业和佰嘉物业、绿城物业收购浙江浙元物业40%股权。这种操作模式要求收购方拥有较为突出的品牌优势,这也是龙头企业所特有的优势。

  成本控制能力领先:其中最主要的是科技化。综合实力TOP10企业通过对小区硬件设备的科技化,以及将信息化的手段引入日常的管理工作,使大量重复性的工作信息化、标准化,减少了项目管理人员的配置数量,同时也降低了其工作的强度。2015年,TOP10企业的营业成本率为75.1%,比2014年(82.2%)下降7.1个百分点,低于同期百强企业4.8个百分点。同时,TOP10企业充分利用其管理项目的规模效应发挥资源的协同效应,成本控制能力的优势尽显无遗。

  物管服务业务收入仍为主要收入来源,随管理面积扩张而快速增长。2016年物管行业百强企业全年实现营业收入均值6.3亿元,同比增长16.1%。其中基础物业服务收入均值5.2亿元,同比增长15.3%,业绩贡献度达82.7%,物业服务收入仍是物管企业的主要收入来源。由于平均物业管理费和物业费收缴率难有较大幅度的提升,所以物业服务业务收入快速增长的核心因素还在于在管面积的扩张。但由于物业服务业务的毛利率较低,所以其净利润贡献率正呈逐年下降的趋势。

  增值业务净利润增长迅速,毛利率较高,利润占比逐年提高。近年来,物管企业尤其是龙头企业大胆创新,积极发展增值业务。增值业务包括社区服务、社区房屋经纪服务、社区电商o2o服务、顾问咨询服务和社区金融服务等。2015年,百强企业增值业务净利润均值达2919.3万元,2011~2015年复合年增长率达31.7%,对比同期企业总净利润年复合增长率22.6%,增值业务的净利润增速迅猛。另外,增值业务的毛利率普遍较高,2013~2015年其净利润率分别达到15.9%、16.0%、16.6%,高于同期企业净利润率7~8个百分点。规模的快速发展和较高的毛利率,使得增值业务的净利润占比逐年提高,从2011年的56%提高到了2015年的68.9%。增值业务的快速发展,正在帮助物管企业突破原有利润瓶颈,打开了新的盈利增长空间。

  1.5行业痛点:行业集中度低服务质量参差不齐,管理成本日渐走高企业盈利能力下降

  物业费收缴率偏低,主要由于行业服务质量参差不齐。物业管理行业的核心是服务,为了争取更大的受益,物管企业就应该努力提供更能令业主满意的服务。但目前我国物管行业集中度仍较低,中小型的物管公司占比很高,而许多中小型的物管公司过于注重短期利益而忽略服务质量,服务质量下降导致业主满意度下降,并造成物业费收缴率的下降,以此形成恶性循环。这种情况在执行指导价的包干制小区中非常普遍。2015年,代表物管行业最高水平的百强企业住宅类物业费用收缴率首次突破90%达到91.3%,而物管行业整体的收缴率仅刚超过80%,部分经济欠发达地区项目的收缴率甚至有不到50%的情况。

  服务质量不佳、业主满意度下降、物业费收缴率下降的恶性循环还是需要更多外部的力量将之打破。例如我国缺乏对欠缴物业费的机制,物业费的催缴主要靠物管公司自己的员工进行,催缴成本高昂且效果一般。对此可以参考发达国家经验,将欠缴物业费的业主录入个人征信,影响其未来贷款、购买机票火车票、入住酒店等活动,提高欠费成本。再者,可以采用酬金制的计费机制,通过业委会来监督物管公司并管理业主基金,用契约来打破这一恶性循环。

  企业盈利能力下降,主要原因是管理成本特别是人工成本涨幅明显,同时物业费涨价比较困难。近年来,物管企业的管理成本逐年上升,物管企业的管理成本主要包括员工费用、公用设施设备运行费用、清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序费用等。其中员工费用是最主要的成本费用,占比达53.4%,随着各地工资水平的屡次调高,物管企业的管理成本迅速上升,同时由于无论采用指导价还是市场调节价机制,物业费用的上涨都常困难的,因此造成物管企业盈利能力逐年走低。

  有能力的大型物管企业还能通过发展增值业务开拓新的利润增长点,没有能力的中小型物管企业就只能渐渐陷入上文提到的恶性循环之中。物管企业连年亏损,最终的结局不是接受地产母公司的补贴,就是被其他物管企业兼并收购,这也是造成我国物管行业兼并收购加速的主要原因之一。

  展望未来,我国物业管理面积增长空间巨大,物管行业集中度仍然较低,近年来收购兼并节奏明显加快,给行业优秀企业提供了广阔的舞台。大型物管企业接连挂牌上市,龙头企业的优势正在悄然扩大。但另一方面,随着各地薪资水平的不断提高和物价水平的不断上涨,物管企业的管理成本日渐高企,物管业务的经营利润正在被逐步蚕食,未来的盈利增长点和如何保持增长的持续性成为所有物管企业面临的首要难题。现在看来,物管企业探索和尝试的方向和模式大致可分为两种,一种为主攻物管业务,另一种为转型发展增值业务。

  这种发展模式的企业营业收入仍以物管业务收入为主,增值业务成为物管业务的辅助。这类企业以万科物业和中海物业为代表,虽然也在尝试开展多样的增值业务,但其主营业务物业管理业务的收入仍占公司总营收的9成以上。这类企业能够依靠强大的项目获取能力,使管理面积的增长快速且具有可持续性,同时获取的项目多为毛利率相对较高的中高端项目,从而使公司总营收仍保持稳定增长的趋势。这类企业开拓增值业务的目的通常是为了给社区提供更优质的服务,甚至将增值业务也视为物业服务的一部分。

  科技化互联网化降低管理成本。同时,这类物管企业依靠科技化互联网化的,极大地提高其管理能力和管理效率、使得原本繁琐且重复性工作较多的管理工作被分解和简化,解放了大量的劳动力,同时也优化了物管企业的人员结构,降低其管理成本。社区硬件的科技化,例如闸机、摄像头等设施的能有效减少保安人员的数量;而管理方法的改变对降低管理成本的效果则更加显著。以万科物业的“睿服务”系统为例,通过“睿平台”可以将物业员工的行为都在云端与万科物业的后台系统联接,减少了中间层级的沟通成本,服务中心和管理中心则改变了原来每个社区项目配备项目经理的传统模式,转而采用设置按服务类别划分的管理负责人+社区管家的管理模式,人均管理面积和人均产值均明显提升。

  管理面积增长是未来盈利增长关键因素,项目获取能力是其核心竞争力。这类物管企业的核心逻辑是:依靠自身强大的项目获取能力获得优质的项目,通过提供优质的物业服务,获得业主的认可、信任和高满意度,从而提高物业费的收缴率并间接获取了一定的物业费的议价权,同时公司品牌和声誉获得进一步认可,继而又强化获取项目能力形成良性循环。此外,由于项目大多为毛利率相对较高的中高端项目,故公司的盈利能力能保持稳定的增长。不难看出,管理面积(特别是优质项目的管理面积)的增长是盈利增长的关键因素,因此项目获取能力就成为这类企业的核心竞争力。

  未来外部增量看物管市场规模的增长速度,内部存量看消费升级中高端物管服务需求的增长。据国家统计局数据显示,2012-2016年连续五年全国房屋竣工量都保持在10亿平方米左右,未来几年也有望保持这样的增长速度。另外,伴随着此轮楼市上涨,各地“地王”频出,势必造成未来中高端楼盘在新房项目中的占比提升,因此增量市场中对中高端的物管服务的需求将稳步增长。存量市场中,随着发达地区业主的收入增加和对物业管理态度的转变,物管行业也将迎来一次消费升级的发展机遇。未来业主将更倾向于雇佣服务质量更优的物管公司,存量市场中高端的物管服务需求将不断扩大,因此品牌、声誉较好的物管企业将从中获益。

  这种发展模式的企业积极开拓多类型增值业务,其利润占比在逐年上升。这类企业以彩生活和中奥到家为代表,在有了一定规模的管理面积之后,积极发展以公共空间租赁、房屋租赁、购物协助、金融理财和各种到家服务为代表的增值业务,共同分享社区O2O这一潜力巨大的市场。

  物管企业发展增值业务的背景是互联网科技化浪潮席卷各行业。随着中国互联网人口和互联网普及率的快速增长,互联网科技化的风潮席卷各行各业当然也包括物管行业。截止至2015年初物管百强企业中,拥有网站的占比超过85%、运营微信号的占比超过70%、开发APP或微信服务号的占比超过30%。

  物管企业发展增值业务的出发点是物管业务利润逐年下降,寻找新的利润增长点。这类物管企业由于自身获取项目能力不强或是低端项目占比较高,叠加以不断上涨的管理成本,造成其在传统物管业务上不具有竞争优势,于是开拓增值业务作为新的利润增长点成为必然的结果。常见的增值业务包括社区公共区域租赁、家居生活维修服务、社区房屋经纪服务、社区电商O2O服务、顾问咨询服务和社区金融服务等。由于增值业务中物管企业通常仅提供通道和平台流量,除了先期搭建平台的费用外,无需投入大量成本,因此增值业务的毛利率非常高,绿城服务和中海物业增值业务的毛利率维持在40%以上,彩生活的增值业务毛利率更是超过90%。

  我们认为管理面积的增长是发展增值业务的基础,增值服务平台是增值业务成功的关键因素。目前物管行业的增值业务基本都属于社区服务范畴,通过平台的搭建,发展各项垂直细分服务项目,将线下的资源整合至线O模式成功的关键和基础就是大量的流量,即物管企业的管理面积,管理面积的持续增长才能平台流量的稳定。社区O2O模式中,增值服务平台是土壤,垂直细分项目是种子,种子只有在合适的土壤中才能发芽成长。一个出色的平台应该首先能够接入足够的流量,同时通过合作或孵化的形式引入合作第三方提供细分服务项目,通过细分服务项目提供的专业、迅速、周到的服务产生用户粘性,继而反哺平台流量。

  物管企业具有天然的社区资源和流量的优势,目前服务供给滞后于需求,未来社区O2O市场有望迎来快速增长。根据艾瑞咨询数据,2017年我国社区O2O的市场规模将接近300亿元,将成为一片广阔的蓝海。而目前物管企业和社区服务的供应商仍在进行平台的整合以及垂直细分项目的完善优化,增值服务的供需错配情况非常严重,而未来服务的供给一定会与庞大的需求相适配,物管企业充分发挥其社区资源和流量的优势,增值业务未来的成长性想象空间巨大。

  无论是专注物管业务还是发展增值业务,管理面积都是物管企业成长和发展的最关键因素,而决定管理面积及其增长速度的就是物管企业获取项目的能力。

  1依托于强大的地产开发母公司。由于我国物管行业“建管一体化”的特色,大型地产公司的物管子公司能获取母公司作为商的项目,此类公司以万科物业和中海物业为代表,依托于母公司万科地产和保利地产600048)丰富的土地储备和强大的项目开发能力,未来管理面积的增长预期明确且具有可持续性。

  2拥有富有声誉的公司品牌。一批物管公司凭借其过往业绩在业内外享有非常优良的口碑,以绿城物业为代表,由于其在中高端项目丰富的管理经验和有口皆碑的管理能力,使许多中小型开发商主动将开发的高端项目交给其管理。

  3强大的收购兼并实力。收购兼并对物管企业的资本运作能力提出非常高的要求,通常只有上市公司才拥有相应的筹集资金的平台和能力。另外,对收购项目的能力也非常重要。

  具备3大要素中的两点的企业通常会选择专注于物管业务。相对较低的获取项目的成本使企业能更专注于提供优质的服务以及降低管理成本提高管理效率。只具备3大要素中的一点的企业通常选择发展增值业务。物管业务的毛利逐渐下降促使其转而发展毛利率高的增值业务,错位竞争来弥补其获取项目能力的相对不足。换句话说,物管企业也可以通过评估自身“3大要素”的情况,来制定未来的发展策略。

  选择专注于物管业务的企业,依靠不断获取优质的项目能使企业经营情况保持稳定增长;而选择发展增值业务的企业得益于增值服务市场的供需错配,未来企业营收和利润都有望迎来爆发式的增长。

  由于增值服务业务的高增长性和更大的业绩弹性,我们更看好积极发展增值服务业务的物管企业。推荐增值业务转型的领头羊彩生活买入),关注积极参与增值业务转型的传统龙头企业绿城服务(2869.HK,未评级)和较稀缺的综合性物管龙头企业中海物业(2669.HK,未评级)。

  全球最大的居住社区服务运营商,利润稳步增长。截止至2016年底,彩生活管理的社区面积已达3.95亿平方米,服务的社区数量达到2339个,已成为全球最大的居住社区服务运营商,在2016年中国物业服务百强企业综合实力排行榜中排名第七。

  公司2016年实现营业收入13.4亿元,同比增长62.1%;毛利5.9亿元,同比增长28.9%;调整后利润3.5亿元,同比增长13.2%。2013~2016年营收、毛利、调整后利润的年复合增长率分别达到79.2%、59.8%、65.6%。

  物管业务内生外延双轮驱动,互联网化降低管理成本。目前,签约管理面积是影响物管业务营业收入的首要因素,2012年~2016年彩生活管理面积年复合增长率高达84.6%。内生式增长是指接受房地产开发商或是业主委员会的全权委托,签订新的物管协议,目前公司已覆盖全国209个城市。而外延式扩张指的就是兼并收购其他物业管理公司,公司在2015年6月斥资3.3亿元完成了对深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权的并购。开元国际旗下项目管理面积达3000万平米。2016年8月,彩生活联合母公司花样年集团成立“花彩美物业联合体”,通过并购基金收购万达物业管理有限公司100%股权,这也是TOP10级别物管企业之间的首次兼并收购。目前万达物业住宅部分已确权的管理面积为2552万平米,其中已交付部分为2292万平米。

  人员费用在物管行业平均经营成本中占53.4%,是绝对的第一大支出。自2013年彩之云平台上线以来,彩生活的每百万平米员工数逐年下降,2015年已下降至110人,远低于行业百强平均水平的180人。同时,新技术的投入使公司人员结构得到优化,公司通过E维修、E清洁等模块引入第三方服务,优化了维修、保洁岗位的结构。

  增值业务高毛利使其利润占比大幅提升,孵化项目战略产品稳步推进。公司于2013年上线彩之云平台,将传统的物业服务互联网化,正在从传统的服务提供商模式向O2O平台模式转变。增值业务通过提供平台通道和流量,收入以佣金和提成为主,因此毛利率超过90%。2016年增值业务对公司净利润的贡献已达到30.2%,同比增长9.2个百分点。

  彩之云平台扮演互联网孵化器的角色,采用“股权赠送+交易分成”的合作模式,孵化出了以E师傅为代表的一系列受到业主欢迎的业务。目前,E师傅已覆盖了大约500个社区,并获得了所覆盖社区中几乎所有的公共维修业务。此外,公司去年开始主推的战略产品“彩生活住宅”和“彩富人生计划”也在稳步推广中。“彩生活住宅”已累计为平台注入了3亿的“饭票”扩大了生态圈的规模;“彩富人生计划”截止2016年上半年已达到6亿的规模,已贡献将近1200万的净利润。

  品牌效应提高公司获取项目的能力,服务质量匹配较高的物业管理费。绿城服务自2010年起连续6年位列物管百强企业综合实力榜第二位,是高端住宅物管市场的龙头企业。根据中国指数研究院数据,截止至2015年“绿城服务”品牌价值约为24.2亿元,品牌效应对公司业绩的主要贡献有:强大的获取全委项目的能力,品牌已获得开发商和业主的广泛认可,无需进行大量的市场营销就可以获得全委管理项目;收取较高的物业管理费,公司提供优质的物业管理服务,也据此可收取相对较高的物业管理费,2016年公司平均物业管理费为每月3.08元/平,相较物管行业平均水平的每月2.07元/平高出48.8%;推广顾问咨询服务,可提前介入地产项目的开发,巩固与开发商的业务联系,获得顾问咨询费的同时加强了获取全委管理项目的能力。

  管理面积和在管物业数在高端住宅物业管理公司中位列榜首。截止至2016年底,公司在管合同面积为1.05亿平方米,同比增长27.1%;在管项目809个,同比增长27.0%。管理规模的快速扩张了公司业绩稳定增长,公司2014~2016年的营收分别为22.0亿元、29.2亿元、37.2亿元,复合年增长率达30.0%;2014~2016年的毛利润分别为1.9亿元、2.7亿元、4.0亿元,复合年增长率高达46.2%,营收及毛利增长均高于行业百强企业的增长速度。

  “智慧园区”增加营收项目、降低管理成本,园区增值服务业务营收占比大幅提升。根据公司2016年年报,园区增值服务占公司总收入的13.0%,但同比增幅却达到74.8%。其中,园区产品及服务收入3.1亿元,家居生活服务收入元,园区空间服务收入0.4亿元,三者同比涨幅分别为193.8%、-7.7%和56.2%。公司从2007年提出园区生活服务,并于2014年9月推出幸福绿城APP,线上平台帮助公司延伸了服务的范围和质量、增加了与业主的互动,同时也能够降低人力成本、提升管理效率。截止至2016年底,公司智慧物管服务平台已覆盖了483个园区。

  中海物业依托于母公司中海地产,拥有强大且持续的获取新全委项目的能力。截止至2016年底,公司管理的建筑面积为9350万平方米,较去年同期增长13.1%,保持了较快的增长速度。根据公司招股说明书数据显示,截止至2015年5月,公司在管的物业(包括住宅社区、商业物业、物业)数量为384个,其中约90%为其母公司中海地产开发的项目。中海地产强大的土地储备和项目开发能力,确保了中海物业物管业务业绩的稳定增长。截止2016年年底,中海地产土地储备达到5677万平方米,经过2~5年的开发,这部分面积也将为中海物业的管理面积。因此我们认为,公司未来管理面积的增长是具有可持续性的。

  公司是国内稀缺的综合性高端物管服务提供商,管理项目类型包括住宅社区、商业物业和物业,且项目分布在中国、及澳门地区。截止至2015年5月,公司在管物业384个,其中住宅社区341个,商业物业31个,物业12个,管理项目的多元化也进一步确保了公司物管业务的营收,同时,由于国内比较缺少综合性物管企业,因此公司在获取综合性项目时拥有巨大的优势。公司运营从起步,而后拓展至和澳门地区,目前公司已进入52个城市以及、澳门地区。目前公司大部分项目都是位于一二线城市的中高端项目,而公司通过中海宏洋物业收购,将开始涉足部分拥有重大潜力的三线城市。

  全国商品房新开工面积大幅下滑。管理面积的快速增长是物管企业保持营业收入增长的关键因素,新开工面积大幅下滑将导致新增管理面积减少。

  增值业务转型效果不及预期。物管企业增值业务的转型仍处于探索阶段,可能对提高业主满意度没有帮助,也无法收回前期投入的成本。

  在业主组织高度成熟及物业服务市场协商机制良好运行前,指导价与市场调节价共存的局面将长期存在。我国的物业管理费可分为指导价和市场调节价。指导价是指地方物价局制定相应的基准价及浮动幅度,具体收费标准据此在物业服务合同中约定;而市场调节价则由业主与物业公司自行约定。由于我国前期物业管理(由开发商选聘物业管理公司进行管理)所占比例很大,而前期物业管理执行的是指导价,所以2003年以前几乎所有的小区都采用指导价。2003年颁布的《物业服务收费管理办法》首次根据性质和特点不同,有的物业服务实行指导价,有的实行市场调节价。2014年底,国家发改委下发了《关于放开部分服务价格意见的通知》,就非保障性住房物业服务放开价格实行市场调节价。由于市场调节价是由物业公司与小区业委会协商后约定的,那就意味着只有成立了业委会的小区才有实行市场调节价的可能性。然而根据市物业管理行业协会数据,截止至2015年住宅小区业主大会成立比例仅为27%,其中还有大量名存实亡,或陷入瘫痪状态无法正常履职,所以此类小区仍旧只能执行指导价。

  目前包干制与酬金制同时存在,未来酬金制将逐步取代传统的包干制计费方式。我国物业管理费的计费方式可分为包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的服务费用,由物业管理企业自负盈亏的计费方式,是传统的物管企业商业模式;酬金制是指物业管理企业获得物业管理费一定比例或数额的酬金,其余部分用于物业服务合同约定的支出,结余或不足由业主享有或承担的计费方式。两种计费方式各有优缺点,但随着物管企业管理成本的日渐走高以及意识的逐步加强,包干制出的问题也越来越多。因此我们预计,酬金制将逐步取代包干制成为物管行业主流的计费方式。

  目前物管公司的主流增值服务业务包括公共空间租赁、房屋租赁销售、购物协助、增值服务平台服务、家居生活服务、工程服务、金融理财服务等7大项。

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  01:01:56【回顾】【剖析2017年内线金牛】,在这个资讯服务里,我将重点挖掘潜伏的中长线优质股,也说到了曾经挖掘的一个月涨幅50%的五矿稀土,半年翻倍的天齐锂业,一年4倍的大化,还有曾多次在直播间提到的赣锋锂业等,选股的重点,放在二线蓝筹+低价位+低估值+业绩增长+成长型的股。挖掘几只,市场上大主力资金被套的,趋势刚开始的,有消息来源的,风险较低的这样的内线金牛,重点放在趋势投资上,几个月的中线或一年的长线。这个内线金牛,一旦选入,将会到公司实地考察,调研,一句话:没有可靠的金刚钻,不揽这个瓷器活。

  01:02:10【回顾】【剖析2017年翻身之战】先看 战机1:政策已经发生变化,价值投资里唯一未启动的主题超低价蓝筹股已被挖掘。政策,自金融工作会议召开以来,重新确立了金融服务实体经济的定位,重新确立了金融不仅要助力增量经济的发展,更要在盘活存量经济上,那么我认为,接下来的我们的资本市场要从单纯强调或发行IPO(发展增量经济)到并购重组(盘活存量经济)上倾斜。在这样的下,讲的就是围绕业绩,价值投资。

  01:02:39【回顾】【剖析2017年翻身之战】再看 战机2:金九银十 第三季度才是2017利润最丰厚的月份 大商品涨价谁会接棒! 上半年,大部分朋友亏在雄安和次新两个板块上,没赚到钱,亏损较多。第三季度已经在上,如何抓住8月份、9月份的行情,在挖掘题材板块上,重点把握即将爆发的题材热点,抓住消息面上的利好股,抓住利好涨价股,提前埋伏!

  01:03:07【回顾】【剖析2017年翻身之战】再看 战机3:银行、保险、煤炭、钢铁、有色里的股票谁将成为最终的龙头老大!神秘的一供给侧板块呼之欲出!这一条,我会在接下来的时间,寻找并抓住这个神秘的龙头老大,揭开的面纱。选择一只或几只做重点把关和中、短线年翻身之战】再看 战机4:长线选好马,好马名花有主:超低价+国改概念+业绩超预期增长+长期底部横盘=爆发在即。这是我在这个服务里选股的重点。捕捉这样的好马,抓住好股,形成增值保值、盈利至上的操作思和。

  19:03:55具体问题具体分析,比如建军节90周年临近,凯龙股份受邀参加主题展览会,刺激该题材,混改龙头一东近期也有所表现,军工细分几个板块,我们需花点时间。以上提及的个股只是举例,推荐。

  19:11:40短期10日线欢迎光顾,长期高位套牢比较被动,目前可以减仓,若回调可再低吸。

  00:57:34资源股已经上涨多日,这个介入应该采用快进快出,本周择机减仓。祝好运

  00:25:29【今日早评:风险、风险、风险!重要的事情说三遍!!】(第01段)大家好,对于昨天而言,咱们依然非常幸运,神六再次秉承神字头股票传承,大获全胜,盈利6个点离场,而且我在上午没有达到上证3260点之前,提醒大家3260点附近逢高减仓离场,且存在上证下跌风险,事实也是如此,上证昨天的最高位是3261点,分时高点预测依然精准!那么这又能说明什么呢?下面我给大家简单的分析一下!

  00:30:49【今日早评】(第02段)大家看图,这是昨天两市3000只股票的涨跌分析图,可以看出,虽然题材小盘股存在超跌反弹的预期,这也是我们希望看到的风格转换,但昨天依然存在2000多只股票绿盘,而且从板块方面来看,主板上证的股票下跌概率很大,这代表上证大盘出现了一定的做空!那么我们再分析一下上证大盘!你看看是不是需要谨慎一些?

  00:40:36【今日早评】(第03段)首先我们看一下上证大盘的周线图,你会发现六连阳,且出现一个上阴影的单针顶,对于A股上证而言,你知道六连阳是什么概念吗?只有牛市才会存在的数据图,所以别光看着上证涨,你就激进的感觉牛市来了,要先琢磨一下这个周线图六连阳的获利盘有多大?一旦会不会造就两市联动下跌?

  00:48:12【今日早评】(第04段)我们再看上证日线图,首先上证日线级别的黄金轨道上轨压力线到现在也没有突破,这个上轨压力线如果总是僵持不突破,那么会否出现一个拐头向下的回踩?而且前天上证最高位是3261点,而昨天上证最高位也是3261点,形成了二日双顶图!这种图形不是什么好事,MACD潜在顶存在发酵,更是我们需要注意的!

  00:53:33【今日早评】(第05段)最后我们再看看上证小时级别的60分钟趋势图,咱们这两天一直因为这幅图形而担忧谨慎,昨天已经达到了小时级别的死叉利空技术面,而且下跌绿柱真实出现!指数圆弧顶趋势也显得风险犹存!其实从这几幅图形可知,如果A股近期存在风险,那么上证是最大的空头驻扎地,也只有上证可以造就A股再次出现下跌!因为这里的获利盘很大!一旦,不知道结局如何?

  23:15:55如果开盘后发现它是缩量状态,就会在直播提示,做不做就看大家了

  00:08:17#周三投资内参#不少绩增股均轮动至低位,今天指数也现首阴,属于强势格局下的首轮调整,大概率会有反弹机会,直播中也已提示低吸绩增龙头板块,不过随着未来反弹至高位,市场又将陷入空头区间,毕竟目前已从拉升期过渡到震荡期,所以要有逆势思维,个股反弹了就要分批卖出,今天稀土的走势就是一个典型,资金越来越偏向于短打,而无力再次发动大的行情,题材方面,由于绩增股行情还未结束,题材也就难有更大的表现,只有等绩增股失去赚钱效应后,它们才有机会,预计本周五前市场出现高点并空仓,下周再增加题材的配置!