「不完美」的房屋市场

以市场作为房屋资源的分配机制,是不是一个最好的安排?「市场迷信」如何扭曲了房屋的性质,从而加深了房屋问题的严重性?要釐清这些问题,便要先搞清楚市场在甚幺条件下才可以发挥其最佳的作用。


理论上,市场的状态越近乎完美,其分配资源的效果便越理想。在经济概念上,所谓「完美市场」须具备一些基本的条件。包括产品的「同质性」,顾客向供应商甲或供应商乙购买的商品都应该是一样的。市场应该可以容纳大量的供应商,只要需求增加令价格上升及利润上升,便会有更多供应商进入市场,供应就会增加,令价格平稳下来。同样道理,只要市场价格偏离合理水平,消费者便可以随时离开市场。在市场上,消费者与供应者所掌握的市资讯也应该是大致对等的。在这些条件下,产品的价格也高度透明,消费者容易作出比较选择。


很明显,大部分今天在资本主义社会的所谓市场产品,大部分都不符合这些条件。不同的商品,市场的不完美程度上当然会有分别。房屋作为商品,距离这个市场的完美状态便十分遥远。


从一开始,房屋便不可能是纯粹的商品,而是必需品,因此消费者难以离开这个市场。就算由政府承担了一部分人的住屋需要,未能被公营房屋网覆盖者,都要被迫留在这个房屋市场内。但留在这个市场之内的消费者,都会面对与发展商资讯不对等的处境。房屋作为商品,其差异性很大。就算是同一个发展商,同一个物业,不同的楼层,不同的座向,都会构成价格差异。房屋买卖涉及巨大的交易成本,消费者很难在市场上作多次的选择及交易。房屋市场的性质,也容易造成某种程度上的寡头垄断,令消费者处于一个十分不利的位置。


这些因素,令市场不但难以有效发挥分配房屋资源的最佳效果,反会因为种种市场失效而扭曲合理的资源分配。 
  
   香港理工大学社会政策研究中心主任


 

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